Know-How, Leistungsphasen

Die wichtigsten Phasen im Vorfeld einer Altbausanierung:

Bauherren-Berater & Projektentwicklung

Georg Hellwig

Der Umfang Ihrer geplanten Baumaßnahmen entscheidet darüber, welche Leistungen Sie einkaufen müssen. Brauchen Sie einen Innenarchitekten & Architekten oder nur einen guten Handwerker? Oder wollen Sie alles in eine Hand geben, also einen Generalübernehmer beauftragen.

Wenn Sie eine umfassende Altbausanierung planen, dann müssen Sie mit bis zu 20 Gewerken, von A Abbruchs- bis Z Zimmermannsarbeiten, rechnen und sich mit zahlreichen Entscheidungen hinsichtlich Handwerkern, Materialien und Lieferanten auseinandersetzen.

Für Ihr Umbaubudget und ihre Finanzierung benötigen Sie schon an dieser Stelle einen konkreten Kostenrahmen.

Als Begleiter und Berater kann ich Ihnen bereits hier zur Seite stehen.

Nun zu den weiteren wichtigen Phasen:

Planung: Das Architekten- & Innenarchitektenbüro

  • Den richtigen Architekten/die richtige Architektin zu finden, ist nicht einfach. Aber woran erkenne ich einen guten Architekten/eine gute Architektin?
  • Soll es ein/eine Architekt/-in oder ein/eine Innenarchitekt/-in sein?
  • Welche Leistungsphasen des/der Architekten/Architektin soll ich in Anspruch nehmen?

Realisierung: Die Handwerker- und Generalübernehmerleistungen

  • Welcher Handwerksbetrieb soll den Auftrag bekommen?
  • Ist eine Generalübernahme eine bessere Lösung?

Einen/eine Architekten/Architektin oder einen/eine Innenarchitekten/Innenarchitektin im Internet zu finden, ist nicht leicht. Um das Kow-How des Architekturbüros einzuschätzen zu können, müssen Sie in die Tiefe gehend recherchieren, was mühselig sein kann. Es ist deshalb sinnvoll, den Schwerpunkt von vornherein auf die Büros zu legen, die sich ausschließlich mit dem Thema „Bauen im Bestand“ beschäftigen. Eine Altbausanierung kann sich viel schwieriger gestalten als der Neubau eines Hauses. Hier zählt die Erfahrung des Architektenteams doppelt.

Schauen Sie sich die Referenzobjekte des/der Architekten/Architektin genau an. Hier erkennen Sie oft schon den Stil des Büros. Darüber hinaus bieten einige Architekturbüros auch Generalübernehmerleistungen an. Diese Büros verfügen über ein weitreichendes Netzwerk von Statikern, Prüfstatikern, Fachplanern, Gutachtern, Handwerkern und Lieferanten, die zuverlässige Arbeit liefern. Ein gutes Architekturbüro kennt die Wege der behördlichen Anträge. Wie in jeder guten Partnerschaft muss die Chemie „Bauherr/Bauherrin & Architekturbüro“ stimmen.

Wichtig zu wissen: Die Honorarverordnung für Architekten (HOAI) beinhaltet 9 Leistungsphasen.

  • Die Leistungsphasen 1-3 lassen sich als sogenannte Entwurfsphase zusammenfassen. Diese beschäftigt sich ausschließlich mit dem Entwurf des Gebäudes. 
  • Die Leistungsphasen 4-5 werden meist als Werkplanung bezeichnet.
  • Die Leistungsphasen 6-7 werden als  Ausschreibung zusammengefasst, da sie sich mit der Auswahl und Beauftragung der Nachunternehmer beschäftigt.
  • Die Leistungsphase 8 ist die Bauleitung.

Jede der nachfolgenden Leistungsphasen kann einzeln beauftragt werden.

  • Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
    Die Grundlagenermittlung beschäftigt sich mit der Zusammenfassung der Bedürfnisse des/der Bauherrn/Bauherrin. Hier sollte der Kostenrahmen (die Baukosten und die Baunebenkosten) ermittelt werden. 
  • Leistungsphase 2: Vorplanung
    Die Vorplanung beinhaltet die Erarbeitung eines Planungskonzepts. Hierzu können erste Strichskizzen zur Veranschaulichung für den/die Bauherrn/Bauherrin erstellt werden.  Zudem sollte während der Vorplanung ein erster Kontakt mit der zuständigen Baubehörde hergestellt werden, um die Umsetzbarkeit des Bauvorhabens zu prüfen. In die Vorplanung gehört auch eine erste aussagekräftige Kostenschätzung. Diese Kostenschätzung muss eine erste Festlegung des Einrichtungsstandards sowie eine Mengenberechnung des Hauses beinhalten. 
  • Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
    Sie umfasst die Ausarbeitung der Planzeichnung (1:50) des Gesamtentwurfs, sowie die Verhandlung mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit des Projektes.
  • Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
    Die Genehmigungsplanung umfasst alle Leistungen, die mit der Erstellung des Bauantrags und dem übergeordneten Ziel der Baugenehmigung zusammenhängen. Die Genehmigungsplanung darf nur von bauvorlageberechtigten Architekten/Architektinnen beantragt werden. Es ist deshalb immer zu erfragen, ob das Büro auch diese Bedingung erfüllt.
  • Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
    Die Ausführungsplanung stellt die Grundlage für die gesamte Durchführung des Bauvorhabens dar. Hier können Fachplaner für die Elektrik, Heizung, Lüftung und Sanitäranlagen eingeschaltet werden. In der Ausführungsplanung ist auch eine detaillierter Mengenermittlung enthalten, die den Materialbedarf festlegt, der wiederum Grundlage für die Ausschreibungen und die darauffolgende Auftragsvergabe ist.
  • Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
    Die Vorbereitung der Vergabe dient zur Erstellung von genauen Leistungsbeschreibungen und Leistungsverzeichnissen pro Gewerk (z.B. Dachdecker), die detaillierte Material- und Aufwandsanforderungen festlegen und den Handwerksbetrieben vorliegen, welche basierend auf dieser Grundlage ein Angebot erstellen. Die Ausschreibungstermine und Vergabetermine sind Bestandteile des Bauzeitenplans.
  • Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
    Hier wird die Vergabe der Aufträge an die Handwerkerbetriebe und Lieferanten ausgesprochen. Der Vergabe vorangestellt ist das Einholen von Angeboten sowie die Erstellung eines Preisspiegels, in dem Angebotspositionen verglichen werden.  Mit diesen Daten wird ein Kostenvoranschlag erstellt, der dem/der Bauherrn/Bauherrin eine genaue Übersicht über die zu erwartenden Kosten liefert. Die Auswahl der Handwerksbetriebe bestimmt der/die Bauherr/Bauherrin.
  • Leistungsphase 8: Objektüberwachung/Bauleitung
    Die Objektüberwachung beinhaltet die Aufgabe des/der Architekten/Architektin zur Leitung und Koordination einer Baustelle. Der/die Architekt/-in ist für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten verantwortlich. Zu den Aufgaben gehört, neben der Koordination aller Beteiligten, das Ausarbeiten eines Bauzeitenplans, die Rechnungsprüfung sowie der Antrag auf behördliche Abnahme. Des Weiteren wird ein Bautagebuch geführt, in dem das Geschehen auf der Baustelle dokumentiert wird.
  • Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation
    Die Betreuung des Objekts durch den Architekten ist in der Regel lediglich eine Schlussbegehung vor dem Ablauf der Mängelfristen. Sollten bei der Schlussbegehung Mängel auffallen, trägt der Architekt dafür Sorge, dass diese fachgerecht behoben werden.

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